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Die Denkmalimmobilie und ihre Vor- und Nachteile

20. Januar 2015 in Allgemeine Immobilieninfos

Denkmalimmobilien bringen zahlreiche Geldvorteile, man muss allerdings auf einiges achten.

Wer seine Immobilie als Kapitalanlage nutzt und an andere vermieten möchte, hat mit denkmalgeschützten Objekten gute Voraussetzungen. In den letzten Jahren sind die Mietpreise in Toplagen und von qualitativ hochwertigen Immobilien stets gestiegen. Dies ist sehr gut für die stetige Wertsteigerung einer denkmalgeschützten Immobilie. Hinzu kommt die Landflucht der Leute und somit eine stetige Nachfrage nach Wohnungen in den Großstadtlagen. Zudem ist die hochwertige Bausubstanz und Lebensdauer einer Denkmalimmobilie mit einem Neubau nicht zu vergleichen.

Die wichtigsten Vorteile einer denkmalgeschützten Immobilie liegen in der günstigen Besteuerung, denn noch erhalten Denkmal-Immobilien eine Förderung durch den Staat. Die Sanierungskosten, welche meist den größten Teil des Kaufpreises ausmachen, können vom Käufer sind steuerlich abgesetzt werden.Selbstnutzer z.B. können diese Kosten zu 90% gleichmäßig verteilt auf10 Jahre steuerlich geltend machen. Kapitalanleger können diese Kosten sogar in voller Höhe über 12 Jahre abschreiben. In den ersten 8 Jahren werden pro Jahr 9% und in den folgenden 4 Jahren je 7% steuerlich geltend gemacht.  Im Vergleich zu Bestand- oder Neubauimmobilien sind diese Abschreibungsmöglichkeiten sehr lukrativ und eine der letzten Möglichkeit mit Immobilien Steuern zu sparen.
 
Befinden sich die Immobilien mindestens 10 Jahre im Eigentum, gilt im Falle des Verkaufs Steuerbefreiung. Im Gegensatz zu anderen Wertanlagen, auf deren Gewinne seit Anfang 2009 Quellensteuer erhoben wird, fallen Veräußerungsgewinne der Immobilie nicht unter diese Verordnung und bleiben steuerfrei.
 
Aber dennoch muss sich nicht immer eine denkmalgeschützte Immobilie rechnen. Ob es sich lohnt, eine Denkmalschutzimmobilie zu erwerben, hängt von vielen Faktoren ab: Dem Einstiegspreis, den Mieten, der Verkaufsabsicht sowie dem Einkommen des Investors.
Eine Immobilie und die steuerlichen Vorteile müssen langfristig betrachtet werden, um die Vorteile nutzen zu können. Ein frühzeitiger Verkauf der Immobilie könnte die bereits erhaltenen Vorteile wettmachen. Die Frist (z.Zt. 10 Jahre bei Immobilien) für private Veräußerungsgewinne ist unter §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG festgehalten. Bindend ist hier das Datum des Kaufvertrags.
 
Desweiteren gilt zu prüfen: Wie überall liegt auch hier der Gewinn im Einkauf. Oft werden Steuervorteile von Denkmalimmobilien durch zu hohe Preise teuer erkauft. Wirtschaftlich sinnvolle denkmalgeschützte Immobilien mit hoher Abschreibungsmöglichkeit sind kaum noch in guten Berliner Lagen zu bekommen. Sanierungsgebiete in Innenstadtlagen wie Prenzlauer Berg und Friedrichshain sind weitestgehend renoviert. Sogenannte Sanierungsobjekte mit „7h Abschreibung“ in Randlagen oder unattraktiven Wohnlagen, wie z.B. an Hauptverkehrsstrassen, welche überteuert angeboten werden, lohnen sich trotz der Abschreibungsmöglichkeit nicht. Meist rechnet sich eine solche Immobilie auch nur solange Sie ein sicheres Gehalt haben und einer hohen Steuerlast ausgesetzt sind.
 
Wir beraten Sie hier gerne, häufig macht es mehr Sinn in Renditeobjekte in guten Innenstadtlagen zu investieren.

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